近年来,得益于城市化进程快速推进与居民消费升级等积极因素,住房租赁市场进入前所未有的发展阶段。2015年以来,中央、地方相继出台一系列政策、意见支持租赁市场发展,各类市场竞争主体竞相参与中国长租公寓,诞生出一批具有中国特点的长租公寓品牌。引导长租公寓市场健康可持续发展既是我国住房制度改革的重要一环,更是落实党中央“房住不炒、租购并举”的关键举措。
与美国、日本等较为成熟的长租公寓市场比较后发现,目前中国长租行业发展仍处在起步阶段,这集中表现为:市场规模有巨大开发空间、法律法规有待更加完善,承租人权益保障举措需更加丰富等。
但值得关注的是,中国长租行业与互联网、新科技的结合程度更高,目前已呈现找房智慧化、租住智能化趋势。以找房方式为例,美、日目前仍以网站找房为主,而在中国租房人群聚集的城市,找房方式已从网站找房阶段进入到移动找房(APP)阶段,且正向智慧找房阶段过渡。此外,中国长租行业的生活配套服务也更为完善。
1、中外租赁行业发展状况对比
根据美国人口普查局、美国房地产数据库Zillow、日本国统计局、链家研究院等机构的数据显示:从租房人口比率来看,美国租房人口比率约为36%,日本租房人口比率约为35%,中国目前租房人口比率约为11%。
从长租房屋占总房屋的比例来看,2017年美国约为38%,日本约为40%,中国为18%。
从租赁行业市场规模来看,2018年美国租户数达到4320万户,约1.12亿人,总花费5040亿美元,租金中位数为1475美元/月/套。2018年中国租户数为7342万户,达2亿人,其中2000元/月及以下价格段需求总占比接近80%。日本租户数为1850万户,月租金平均约3255元/套/月。
从租房观念来看,在美国,一方面近年来房价水平持续升高,另一方面,因租住同权、社会保障体系完善等因素,美国已经进入了主动租赁时代,租房人员呈现出“高学历、高收入、快增长”的特点,本科及以上学历的租赁者比例突破了50%,充分享受高品质房屋租赁带来的舒适生活已成为这类人群的最大诉求。
在日本,政府通过颁布对土地、房租限价的统制令,以低廉的租金吸引居民选择租房,这保证了日本长租市场的可持续性。同时,一些有房一族也加入租赁行列,为了追求更好的居住体验,他们将名下较为老旧、出行不便的房屋闲置或出租,选择灵活性更高的租房保证居住品质。
在中国,《中国青年租住生活蓝皮书》显示,超过五成的“95后”对持有房屋的观念已经发生改变。一方面是受购房压力所限,另一方面是住房租赁市场制度不断完善、租住环境及租住品质不断提高。此外,越来越多的年轻租住群体也在接受“不房而婚”的“租住生活”理念。
从房屋托管占比来看,在美国租赁房屋中,约有22%的房东将房屋交给托管公司进行管理。在日本,约有80%的房东将自家房产交由不同程度的房屋管理公司统一管理。在中国,这一数字约为5%。
从找房方式上来看,美国租房人群通过中介网站、论坛、报纸、社区广告等渠道获取房源信息,美国家庭合住也是一种较为常见的租住方式。日本主要通过线下中介门店咨询带看方式(同一房源或在多个门店展示),网站、论坛辅助获取房源信息。在中国,租房人群较为集中的一线城市,移动找房(APP)、智慧看房(VR全景、通勤房源推荐)已经成为主流方式。
从服务体验上来看,在美国,对于长租房源,专业房产管理公司会根据用户需求,提供保洁、维修及其它租住相关咨询服务,服务价格相对较高,以灯泡维修为例,均价在30美元左右。
日本的中介服务管理公司会提供租前保洁服务,及每年两次公共区域防火设备检查和下水道检查服务。租客关于搬家,租住期间的维修、保洁需求,由中介或第三方机构提供付费服务。
在中国长租市场,租住服务管理公司会收取约全年租金10%的费用作为服务费,为用户提供租住期间的保洁、维修服务。从服务配套程度、服务性价比和用户需求的响应速度来看,中国长租行业已走在世界前列。
在美日等国家,政府通过完善法律制度,对承租人的居住环境、租期与租金、租约签订、设施使用等给予充分保障,在卫生、医疗、教育、就业、交通等公共服务方面均可享受同等待遇。在中国,租购同权政策目前主要集中在地方政府出台的地方性文件,还有待在国家的法律制度层面对房屋租赁市场进行全面的制度政策设计,对租购同权改革中的同权程度与同权范围做出细致规范。
总体来看,与美国、日本等发达国家相比,中国长租行业虽处于起步阶段,但得益于与互联网、新科技的紧密结合,找房智慧化与租住智能化是中国长租行业的显著优势,未来有巨大发展潜力。
2、中外租住行业典型企业对比分析
通过对美国、日本、中国三家长租企业对比,可以看出,将科技研发列入发展核心战略,发挥高端科技人才在长租行业的引领作用成为中国长租企业的重要竞争力。
3、中国可以借鉴的经验
据链家研究院预计,中国租赁人口数量将在2030年达到2.7亿,长租公寓有广阔的市场前景。结合美日等发达国家长租公寓发展经验,在“租购并举”时代,应注重政策法律对行业的引导作用,优化供给扩大需求。
加快制定长租公寓行业法律与政策。尽早针对“租购同权”“租赁权责”“房屋环保标准”“租赁金融产品”等长租公寓发展中突出的现实问题,加快从国家层面出台一系列关于长租公寓运营、管理、建设、权益保障的纲领性法律法规,针对长租公寓运营中较为突出的消防标准、房屋装修环评标准、价格评估、税费征收等问题尽快出台国家政策,推动长租行业依法依归有序发展。
提升治理能力,完善治理体系。长租公寓是近些年来出现的新兴业态,在发展中与互联网融合日益深化。在日常治理中,通过建立长租公寓市场准入负面清单制度,对长租公寓市场实行审慎包容监管,释放更大市场活力。
扩大供给规模,拓展消费需求。在供给端,以降低用地价格、加大贷款支持、完善担保体系、减免税收等举措,鼓励各类市场主体提供多元化的房屋供给。在消费端,不断完善租赁产品的品质与配套服务提高租客的生活质量,开发细分领域的消费能力。参考借鉴REITs模式在国外促进房屋租赁的积极做法,在国内促进长租公寓市场的健康发展。
4、中国长租行业承担重要责任
作为人民美好生活的重要支撑,长租行业有望成为下一个万亿级市场,在此过程中,中国长租企业也将担负着重要责任。
近年来,中国房地产市场正从增量时代走向存量时代。于此同时,流动人口总量依然保持高位,几年来维持在2.45亿左右,其中租住人口约为2亿。庞大的租住需求使部分一线城市出现供给不足、供需错配的现象。
长租行业的诞生,对于存量房流通,增加租赁房源供给,满足新市民的居住需求具有重要意义。
此外,长租企业C2B2C的商业模式,能够有效缓解C2C租赁市场中痛点问题。具体来看:
对于租住市场本身来说,与普通租赁市场相比,长租市场标准化程度更高,运营机构提供统一的配置及生活配套服务。在签约、居住、解约的整个租住周期内有严格的管理模式。
对于用户来说,从C2C到C2B2C的模式变化,意味着更便捷的找房体验,更完善的配套服务,以及更明确的权责关系。长租企业与租客的直接关系,使得租住合同更具法律效力,客诉响应更及时,消费者权益更有保障。此过程中,用户所看房源的真实程度也得到有效保障,从“仅供参考”转变为“所见即所得”。
对于政府来说,推动机构化的长租模式发展,或将成为政府在住房租赁市场综合治理的抓手。在C2C租住模式中,“二手房东”、个人直租难以纳入政府监管体系;而在C2B2C模式中,成熟的长租企业紧跟政策要求,不断优化完善产品和服务水平,且具备服务百万租客的经验和实力,通过对此类企业的监管、考察、指导,政府可以高效实现规章制度优化完善、租住市场综合治理、租客权益有效保障、风险警示有效宣传等目的。
2019年度中央经济工作会议强调“大力发展租赁住房”,长租行业将迎重大利好。在决胜全面建成小康社会的历史节点上,中国长租行业的发展使命不仅是让庞大的租住人群“住有所居”,更是在一定程度上承担着“系民心、解民忧、惠民生”、满足“人民对美好生活的向往”的重要职责。
