我将密切关注两个房地产投资信托基金; ESR-REIT(SGX：J91U)和Frasers Centrepoint Trust(SGX：J69U)。
在2019年下半年降低DPU?
ESR-REIT最近宣布将收购裕廊仓库49.0%的有效股权。房地产投资信托基金通过私募融资筹集了1亿新元，并打算从优惠发行中筹集5000万新元以资助收购; 并支付两项资产增值计划(AEI)并偿还部分债务。
ESR-REIT宣布，在2019年4月1日至6月25日期间，每单位(DPU)的先期分配为0.945新加坡分(包括0.833新加坡分的应税收入和0.112新加坡分的其他收益)。先进的分销是否定私募配售新单位的稀释影响。
房地产投资信托还宣布以580万新元的价格出售另一处房产(31 Kian Teck Way)。然而，由于房产规模较小，预计对净财产收入的影响不大。在即将于7月22日星期一举行的即将公布的收益更新中，投资者应该查看管理层对最新收购提案和AEI的最新消息。
希望管理层也能让投资者了解DPU对新单位的影响。由于AEI的回报在完成之前不会实现，而优先发行和私募的部分资金将用于偿还债务，投资者可能不得不预期未来几个季度的DPU会下降。
收购和股权融资的影响?
6月初，Frasers Centrepoint Trust宣布将收购位于Punggol地区的零售商场Waterway Point的三分之一股权。它还收购了PGIM Real Estate AsiaRetail Fund的18.98%股权，该基金于4月份完成。截至2019年6月30日的三个月期间，投资者将首先了解这两项由股权融资部分资助的收购将如何影响DPU。
根据Frasers Centrepoint Trust自己的数字运算，该公司表示，根据Waterway Point在交易开始时签订的假设，以及发行1.067亿新单位为该交易提供资金，DPY 2018财年将增加0.29%。
房地产投资信托在2019年4月1日至2019年5月27日期间宣布了1.909美分的先进DPU。这是为了抵消私募后更大单位基数的影响。在截至2019年3月31日的三个月期间，Frasers Centrepoint Trust报告DPU增长1.2%，而投资组合租金回归则为正2.0%。
投资者应留意管理层对Waterway Point的DPU影响及其在PGIM房地产亚洲零售基金中的股权的看法。最重要的是，投资者将首先了解收购对信托的负债水平有何影响。截至2019年3月31日，Frasers Centrepoint Trust的负债率较低，为28.8%，这为未来进行更多债务融资收购提供了空间。