拥有房地产当然可以带来回报，但说比将钱投入金融市场无疑是更好的投资是短视的。多年来，我与众多投资者进行了交谈，最终他们搬家而不是出售时出租房屋，仅仅因为父母的所作所为而购买了收益性房地产，或者因为不确定要做什么而购买了出租单元用他们的钱和收入财产的叙述是有意义的。
对于许多投资者而言，房地产是一种非常激动的情绪，当投资者无法客观地分析购买决策的优劣时，房地产可能会引发问题。由于与房地产投资相关的特定风险，因此并非每位投资者都有意义。即使是适当的时候，重要的是要考虑不动产以外的多样化。
不可能将私人持有的个人房地产投资的收益与基础广泛的股票市场进行充分的比较。即使有一些数据可用，地域，税收，现金流量，购买价格，费用和其他因素也很重。从纯粹的价格升值的角度来看，Zillow房屋价值指数是有用的资源。
根据规模排名前十的地理市场中的四个，很明显，整个美国以及各地区本身存在很大的差异。在过去的23年中，芝加哥的累计回报率迄今为止最差，为47%，而波士顿市场的价格增幅最大，为185%。
相对而言，标准普尔500指数在同一时期的总收益为552%，其中包括股息再投资。
当然，在Zillow的房价升值数据与投资者可以通过投资物业获得的实际回报之间进行比较时，存在一些限制。最值得注意的是，它没有考虑到来自收益财产的持续现金流的潜力，也没有考虑抵押贷款如何提供杠杆来提高投资回报。另一方面，该数据也不包括对房地产的任何现金投资，费用，销售成本等。
在不拥有房地产的情况下投资房地产
个人并不总是意识到自己可以在拥有房地产的好处中承担最大的风险，而不会成为房东。房地产投资信托(REIT)正是提供这一点。就像其他公开交易的ETF和共同基金一样，REIT也有很多“特色”，具体取决于您的投资目标。您可以购买投资于特定地理区域的租赁房地产投资信托基金，也可以购买投资于美国或世界各地商业地产的基础广泛的基金。
使用标准普尔美国房地产投资信托指数作比较，过去10年(截至20/20/20)，该指数的年化回报率超过12.50%，而标准普尔500指数同期增长了14%以上(年率化) 。尽管由于对利率的敏感性，房地产通常是更具波动性的资产类别，但收益至少适合进行比较。
从投资的角度来看，股票市场比房地产具有以下优势：参与所需的资金很少，亏损仅限于原始投资，可随时获得的用于比较投资和评估风险的数据，金融市场的流动性在需要时提供了便利。兑现后，资产价值会不断更新，因此您始终知道自己的立场(至少在今天如此)。
拥有租赁物业可以提供持续的收入并有助于抵御通货膨胀，但它也是现金密集型且流动性极强的。除了购买房产所需的前期资金外，您还需要保留足够的现金来支付发生的任何紧急维修，公寓大楼的特殊评估，或者在空置时支付抵押和维修费用。随着时间的流逝，您将需要对物业进行改进，以赚取更高的租金收入或进行出售，这通常需要支付佣金的5%-6%的价格。保留所有现金的机会成本是可量化的，在分析可能的投资时应在现金流量预测中进行估算。
就像股票市场一样，当您成为房东时，还有许多因素无法控制。可能是该地区最大的雇主搬迁了总部，或者涌入了许多新的豪华租赁单位，从而推高了租金价格。
另一种时间加权收益
作为房东，即使出现问题，您也必须在出现问题时对租户做出回应。聘请物业经理可以减轻您的大部分工作量，但是除非您有很高的利润率或可观的房地产投资组合，否则这样做的成本可能会使您陷入亏损。您到物业的实际位置可能需要您向现场经理付款。
另一方面，可以在任何地方投资公开交易的共同基金和ETF。与房地产不同，房地产经纪人实际上只是一个成本中心，而财务顾问则可以通过计划机会和风险调整后的投资策略来节省您的时间并改善底线。
除了维持财产之外，拥有租赁财产还需要您寻找和审查租户，在财产损坏或租户问题的情况下浏览州房屋法律，并解决邻居或房主协会可能引起的问题。
时间就是金钱，特别是对于繁忙的专业人士而言。在计算这些数字并量化机会成本时，请确保预期的现金流量足以证明您的时间加权收益是合理的。
与任何投资一样，分散投资是管理风险的最佳方法之一。对于合适的投资者而言，房地产可以成为投资组合的重要组成部分，因为他们知道自己成为房东后会签署什么协议。在被成为土地大亨的想法所吸引之前，请先与拥有租赁物业的人交谈，然后进行计算。对于忙碌的专业人士而言，很难找到拥有足够的上升空间和持续的现金流来证明作为房东的时间和麻烦的房产。