多户型房地产市场正在蓬勃发展，许多新的被动投资者希望参与多户型房地产提供的潜在有利可图的投资。
在我从事房地产业务的10年中，我担任过房地产律师，物业经理和银团成员，一遍又一遍地看到一些投资者犯同样的错误。通过指出它们并讨论它们如何影响多户房地产投资，我希望我能够帮助其他人避免犯这些常见错误。
错误一：情感投资
一些投资者没有根据资产负债表和优点进行多户房地产投资，而是对房地产进行了我所谓的“情感投资”。一些投资者看到了房产，并在情感上迷上了它，因为它是一栋美丽的新建筑，或者因为它坐落在时尚的街区中，所以他们希望成为其中的一部分。
在这种情况下，情感占了上风，常识却被抛在一边，这是一个巨大的错误。问题在于，情绪蒙蔽了人们的判断力，而且人们常常无视仅仅因为喜欢房地产而可能为房地产付出高价的迹象。不幸的是，情感投资通常最终会花费投资者金钱。
当您购买房产时，请关注数字所传达的信息：交易有多大的收益，管理该交易的成本以及子市场的租金增长。避免过多地关注建筑物的美观程度或在特定市场上购买建筑物的“时髦程度”。
错误二：指望欣赏
当投资多户家庭财产时，投资者从两个主要来源获得利润。第一个是收入或现金流量(物业产生的租金和其他收入，例如预留停车位的费用等);第二个是升值(房产出售时获得的利润)。在评估多户家庭投资时，重要的是要查看现金流，因为这是出售房产之前的收入来源。
一些投资现金流量很少，但有可能大幅升值。这通常出现在诸如旧金山，纽约和洛杉矶等核心市场中，那里的房地产资本化率(上限)为1%至3%，现金流量为负或零。在等式的另一侧是中西部的房地产，那里的现金流量很高，但房地产升值幅度很小。(上限费率是净营业收入或NOI与购买价格之间的比率。上限费率越低，您将为房产支付的费用就越多，这就是为什么卖家试图以尽可能低的上限出售房产的原因率)。
一些投资者犯的错误是依靠很高的升值，他们希望在出售时对房产进行“杀戮”。但是，这是一个冒险的提议，因为您真的不知道何时该卖出，何时或是否会有升值的选择。例如，如果出现衰退，则升值可能为零。
有多种方法可以增加多户家庭的现金流量。一种方法是升级或翻新房屋，然后增加租金。增加现金流量的另一种方法是减少运营支出。无论使用哪种选择，对投资者来说都是有利的。
投资者的关键是要拥有一个既平衡又能产生升值和营业收入的市场。这样，如果其中一种潜在收入流很弱或发生变化，您可以从其余收入流中获得收入。因此，我喜欢在既有至少7%的正现金流量又有增值的市场上购买房地产，例如亚特兰大;佛罗里达杰克逊维尔;和达拉斯。
错误三：专注于错误的市场
许多投资者选择市场只是因为他们熟悉它。例如，他们在居住地购买房地产，因为他们了解城市和周边地区。但是，在购买房地产时要指望熟悉会花费您很多钱。
如果该物业位于较小的市场上，则还有另一个问题。较小的市场可能由于较低的购买价格和较高的封顶费率而具有较高的现金流量，但如果出现经济衰退，这些物业将无法维持价格。奥兰多，佛罗里达或亚特兰大等坚挺的市场将能够维持价格。(这就是为什么我选择在那儿投资。)
拥有7%至8%的CoC的市场优于目前为投资者提供10%CoC的较小市场。(CoC是用于评估房地产投资绩效的现金现金回报。它采用了物业的年度净现金流量，并将其除以投资的首付。)
当我住在南加州时，我只在得克萨斯州，佛罗里达州和乔治亚州购买物业，而且我一直在飞往这些地区寻找并评估交易。那就是我发现CoC为7%至8%的物业的地方。研究每个市场，以确保有新的工作进入市场，并且空缺率正在下降。这些是投资良好市场的基准。一旦您购买了物业，请雇用当地的物业经理来管理资产。
摘要
避免被动房地产投资者犯下的三个常见错误，将有助于确保您投资的是潜力巨大的房地产。确保您的投资不依赖情绪-检查数字，并确保您有正现金流量。不要仅仅基于潜在升值来购买财产，因为您永远不知道财产何时或是否会升值。在增值与租金收入之间取得平衡，以实现良好的投资。最后，请确保您专注于正确的市场。在工作增长良好且空缺率下降的地区寻找CoC为7%至8%的公司。通过避免被动房地产投资者犯的常见错误，您将有助于确保稳健的投资。