关于通过合格机会基金(QOF)在机会区进行投资的潜在社会和财务利益的文章很多。对于希望延期税收的客户来说，潜在的底线收益特别引人注目，特别是如果他们具有长期投资前景的话。但是，潜在的投资者经常想知道，这些投资如何适合房地产规划的背景，以及如何利用它们来最大化收益。
在回答这些问题之前，让我们先简要介绍一下当前的礼物税和遗产税法。目前的赠与税免税额在2020年将增至1158万美元。但是，由于国会缺乏进一步的行动，2026年，赠与税免税额预计将恢复至约600万美元。。赠与税免税额可用于通过终身赠予或人去世转移财富。豁免的终身使用减少了死亡后剩余的豁免。此外，一个人只有一个可用的免税额，可以使用该免税额并将其分配给个人选择的众多受益人。如果死亡时有赠与或转让超过免税额，则这些资产目前应按40%的税率征税-这可算是微不足道的税收负债，尤其是考虑到2026年计划降低免税额时。
最初创建机会区时，对遗产规划的后果存在重大疑问，包括QOF投资者死亡后可能发生的情况。这些问题中有许多已经回答，有些人赞成，有些人不是那么赞成。
首先，好消息是，投资者的死亡不会对递延收益触发税收。取而代之的是，在QOF投资方面，接收者走进了死者的鞋子。接受者以最初所有者的持有期为基础，以五年和七年为基础(分别为10%和5%)，并计量可以处置QOF投资后的10年期限。没有应税收益。换句话说，这些时期不会因为死亡而重置。从原始投资开始的十年后，已故QOF投资的接受者有资格像原始投资者一样有资格全面提升。
接下来，一个不太好的消息是，当QOF投资者去世时，QOF投资可能要按其死亡日期的价值缴纳40%的遗产税。但是，与大多数其他资产不同的是，QOF投资不会完全基于死亡日期价值而增加，并且该投资的接受者必须就原始递延收益缴纳税款(根据基准调整，如果适用)，则可在2026年12月31日，或在较早时出售QOF投资。受赠方应获得针对QOF投资所支付的任何遗产税的逐项扣除，但是如果受赠方没有其他资金可用来支付2027年4月到期的税款，这可能是一个小小的安慰。
那么，考虑到这些参数，从遗产规划的角度来看，哪种QOF策略有意义?一种可能性涉及使用不可撤销的“赠与人信托”。就赠与人信托而言，建立该信托的个人(赠与人)出于所得税目的被视为该信托资产的所有者，负责支付应归因于此的所有所得税。这些资产。但是，出于联邦遗产税的目的，信托被设计为排除在授予者的遗产之外。设保人将为QOF投资或可以由信托出售的增值资产出资，并再投资于QOF。在适当的情况下，有几个潜在的好处。
首先，由于设保人负责支付所得税(包括2026年12月31日确认的递延收益)，因此信托中可以积累更多的价值。而且，设保人缴纳的所得税减少了设保人的总资产，从而减少了设保人去世时应缴纳的财产税。
第二，所有未来的升值都发生在信托内部和设保人的总资产之外。这样，将来所有的升值都可以节省40%的遗产税。
第三，如果将QOF投资保留至少10年，则当该投资最终被清算时，设保人或信托将不缴纳所得税。
例如，假设设保人信托将500万美元的收益投资于QOF。2026年12月31日，设保人应于2027年4月缴纳由此产生的税款。此外，在10年中，QOF利息的价值增加到1000万美元。增值后的任何一项都无需缴纳遗产税或代收税，受益人的全部信托将继续免税。另外，十年后，无论何时清算QOF投资，都不会对设保人或信托产生所得税。
该策略的关键之一是设保人支付所得税。如果设保人死亡，则死亡将终止设保人的信托地位，设保人信托将负责支付其自身的所得税，包括与QOF投资相关的递延税，这些税将于2026年底缴纳。应予考虑设保人可能的寿命以及信托机构在需要时纳税的能力。如果在设保人死亡的情况下该信托无法支付递延收益的税款，则设保人可以考虑根据该设保人的遗产计划购买该信托内的人寿保险或向该信托增加资产以提供必要的资金。此外，就像在不可撤销的设保人信托之外持有的QOF权益一样，
总体而言，如果结构合理，将QOF投资纳入更广泛的房地产规划策略可能会带来更多好处。