范围分析的数据显示，开放式零售房地产基金今年报告了创纪录的资金流入，这得益于政府债券收益率和房地产市场收益之间的价差进一步扩大。
Scope分析师Frank Netscher表示：“开放式房地产基金的收益率和德国政府债券的收益率之间的3.8个百分点之间的差距极小。”
将14种开放式零售房地产基金的平均收益与德国政府债券在过去15年的表现进行比较，可以发现，总是存在积极的差异-“超额收益”或“溢价”-支持开放式零售房地产基金–自2013年以来，息差一直在稳步扩大。
“一方面，政府债券的收益率一直在稳步下降，2019年大部分时间里，十年期德国债券的收益率处于负数。另一方面，开放式房地产基金的收益率也在稳步上升，主要是通过增加基金经理投资组合中房地产的价值来实现的。” Netscher说。
2019年9月底的收益率差异为3.8个百分点，是2009年第一季度以来的最大差距。然后，德国政府债券的收益率下降得比其他资产类别的收益率更快，更剧烈，而开放式房地产的年收益率往年的资金异常高达7%。这种反常现象主要是由于高资本收益，有时是在金融危机爆发前出售给外国投资者的全部房地产投资组合。
Netscher说：“基金数据显示，流入量与开放式房地产基金相对于政府债券收益的溢价程度紧密相关。”
但是，开放式房地产基金的超额收益并不是流入的唯一决定因素。
他说：“我们会注意到，如果众多基金没有限制或暂停接受新投资者，近年来的流入量甚至会更高。” “尽管有这些限制，但净流入仍保持在历史最高水平，仅在2009年和2016年才超过。”
Scope预计短期内利率不会上升。德国政府债券的收益率可能会在一段时间内保持负值。
Netscher说：“开放式房地产基金的收益也不会发生突飞猛进的变化。”
Scope预计，中期开放式房地产基金的回报将保持稳定或略有下降。范围也看不到现有物业的价值进一步升值的前景，而以高价购买了新购置的物业，因此收益相对较低。